L’investissement immobilier aux États-Unis offre non seulement des opportunités de revenus locatifs, mais également des avantages fiscaux importants. Pour les investisseurs avertis, connaître et utiliser ces déductions fiscales peut considérablement réduire l’impôt sur le revenu. Voici les principales déductions fiscales dont les propriétaires d’immeubles locatifs peuvent bénéficier aux États-Unis.
Déduction des Intérêts Hypothécaires
Les propriétaires immobiliers peuvent déduire les intérêts payés sur un crédit hypothécaire contracté pour acheter, construire ou améliorer un bien locatif.
- Formulaire 1098 : Votre prêteur hypothécaire vous enverra chaque année un formulaire indiquant le montant des intérêts payés, que vous pourrez déduire de vos revenus imposables.
- Pas de plafond : Contrairement aux propriétaires de résidences principales, les investisseurs locatifs ne sont pas soumis à un plafond sur la dette hypothécaire pour cette déduction.
- Exclusion du capital : Seuls les intérêts sont déductibles, pas le montant remboursé en capital.
Taxes Foncières
Les taxes foncières payées sur les propriétés locatives sont également déductibles des revenus locatifs.
- Versement hypothécaire : Si vos taxes foncières sont incluses dans votre paiement hypothécaire, elles sont calculées sur la base de la valeur imposable du bien, et ce montant peut varier annuellement.
- Notification : Toute modification de la taxe foncière vous sera communiquée par le prêteur ou les autorités locales, ce qui peut affecter la déduction.
Amortissement des Biens Locatifs
Les biens locatifs, comme tout bien physique, perdent de la valeur avec le temps, ce qui permet aux propriétaires de déduire cette dépréciation.
- Critères d’amortissement : L’IRS autorise une déduction annuelle si la propriété génère des revenus, a une durée de vie utile et n’a pas été retirée du service.
- Durée d’amortissement : La durée standard d’amortissement pour les biens résidentiels est de 27,5 ans, ce qui permet aux investisseurs de déduire 1/27,5e du coût du bien chaque année.
- Améliorations déductibles : Les améliorations majeures (comme un nouveau toit) peuvent être amorties.
- Récupération d’amortissement : Si vous vendez la propriété pour un montant supérieur à sa valeur dépréciée, vous devrez payer des taxes sur la récupération de l’amortissement. Pour éviter cela, utilisez un 1031 exchange, qui permet de reporter l’impôt sur une nouvelle acquisition.
Dépenses d’Exploitation
Les dépenses ordinaires et nécessaires au bon fonctionnement de votre bien locatif sont déductibles.
- Exemples de dépenses :
- Publicité et marketing
- Honoraires d’une société de gestion immobilière
- Frais de collecte des ordures et antiparasitaires
- Frais de location, aménagement paysager, etc.
Ces dépenses courantes sont entièrement déductibles si elles sont jugées nécessaires pour votre activité immobilière.
Primes d’Assurance
Les primes d’assurance payées pour protéger vos biens sont également déductibles d’impôt.
- Types d’assurances déductibles :
- Assurance propriétaire
- Assurance contre les inondations
- Assurance expulsion
Ces coûts représentent une protection essentielle pour les investisseurs et sont reconnus par l’IRS.
Réparations et Maintenance
Les coûts de réparations courantes et d’entretien sont déductibles tant qu’ils ne sont pas considérés comme des améliorations majeures.
- Entretien courant : Remplacement de filtres à air ou réparation de plomberie, par exemple, sont entièrement déductibles.
- Améliorations majeures : Les rénovations qui augmentent la valeur du bien, comme l’installation de nouveaux revêtements de sol, doivent être amorties.
Charges Locatives (Utilities)
Les frais liés aux services publics (électricité, gaz, eau, internet) peuvent être déduits des revenus locatifs si vous les payez.
- Règle : Si vos locataires couvrent ces charges, vous ne pouvez déduire que celles que vous payez personnellement.
Frais Juridiques et Professionnels
Toute consultation juridique ou comptable liée à la gestion de vos biens est déductible.
- Exemples :
- Frais pour un comptable (CPA) pour préparer vos déclarations fiscales.
- Honoraires d’avocats pour rédiger des contrats de location.
- Frais de dossier liés à une expulsion.
Frais d’Association de Propriétaires (HOA)
Si votre bien appartient à une association de propriétaires (HOA), les cotisations versées sont également déductibles.
Voyages et Déplacements
Les déplacements effectués à des fins professionnelles liés à la gestion de vos biens sont déductibles.
- Exemples :
- Déplacements pour rencontrer des locataires potentiels.
- Réunion avec des entrepreneurs pour des réparations ou rénovations.
Utilisez le taux de déduction kilométrique standard de l’IRS et conservez des registres précis de vos trajets.
Dépenses de Bureau
Les frais liés à l’exploitation de votre entreprise de gestion immobilière depuis un bureau (y compris un bureau à domicile) sont déductibles.
- Dépenses admissibles :
- Fournitures de bureau
- Factures d’énergie et de services
- Dépenses liées à l’espace de travail
L’IRS propose une méthode simplifiée pour la déduction du bureau à domicile, facilitant le calcul des montants déductibles.
En conclusion, l’immobilier aux États-Unis offre aux investisseurs de nombreux moyens de réduire leur revenu imposable grâce à des déductions fiscales stratégiques. En exploitant au maximum ces déductions, les investisseurs peuvent maximiser leurs rendements tout en limitant leur charge fiscale. Il est conseillé de consulter un expert fiscal pour optimiser ces déductions en fonction de votre situation spécifique.